Dhr. Périlleux, voorzitter van de CRD, spreekt op de LabMiddag over de dynamiek van stedelijke functies.

Op 18 november was de LabMiddag 'Hoe werkt dit?' gewijd aan de analyse van de dynamiek van de stadsfuncties en hun impact op stedenbouw.

Dit evenement bracht experts, waaronder Benoît Périlleux, voorzitter van de GOC bijeen, evenals Louis de Grady en Marion Pourbaix, geograaf-analisten, en Mathilde Berlanger, coördinatrice van Share the City van Perspective om samen van gedachten te wisselen over de recente transformaties en de toekomstige uitdagingen voor de stadsfuncties.

Benoît Périlleux ging eerst dieper in op de stadsfuncties en hun vastgoedimpact (zie PowerPoint op het volgende adres: …).

Hij toonde aan dat het onmogelijk is om de analyse van de stadsfuncties te scheiden van hun impact op de vastgoedmarkt. De regelgevende plannen, waaronder het GBP, zijn bedoeld als een vorm van marktregulering door de overheid: bij gebrek aan regels zullen alleen de sterke functies die bestand zijn tegen de hoge grondkosten domineren. Als voorbeeld noemt hij het verschil tussen de productieactiviteiten, die in de Kanaalzone zijn onderworpen aan een maximale grondheffing van 250 euro per m² bebouwde oppervlakte, en woningen, die in dezelfde zone zijn onderworpen zijn aan een grondheffing van meer dan € 750 euro per m². Het Observatorium van de Stadsfuncties speelt een essentiële rol bij het ter beschikking stellen van hulpmiddelen om de dynamiek te begrijpen en erop te anticiperen. Deze reflectie is des te belangrijker in een stedelijke context zoals die van Brussel, die door een lange historische evolutie en specifieke regelgevingskaders wordt gekenmerkt.

Zo heeft hij ook de geschiedenis van de planning in Brussel aangehaald:

In het begin van de XXe eeuw bevatten de stadsontwikkelingsplannen geen regels voor de bestemmingen, maar was Brussels gestructureerd door middel van een perceelsgewijze indeling die de mogelijke bestemmingen bepaalde: in de woonwijken waren de percelen tussen 6 en 8 meter breed, terwijl er in de gemengde wijken van de kanaalzone grote percelen waren die voor industriële doeleinden konden worden gebruikt. In die tijd waren het vooral de grote voorzieningen (zoals stations, markten en openbare infrastructuren) die de organisatie van de stad en het gebruik ervan bepaalden.

Het besluit van 1972 betreffende de invoering van de sectorplannen heeft een verklarende woordenlijst ingevoerd om de stadsfuncties te definiëren en te omkaderen. De toepassing van deze regels heeft echter soms tot misbruik geleid, vaak als gevolg van druk of lokale belangen. Deze ontsporingen illustreren het spanningsveld tussen planning en lokale uitdagingen.

Met de oprichting van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is er een nieuwe dynamiek ontstaan om het grondgebied te analyseren en te plannen. De eerste studies waren gewijd aan de kantoorgebieden, als gevolg van hun strategische belang voor de economie en de ruimtelijke ordening van het Gewest, en de noodzaak om de woongebieden te beschermen tegen het inpikken van ruimtes door de kantoorfunctie.

Tot slot legt de stadsgeschiedenis van Brussel de nadruk op de gemiste kansen en de essentiële lessen voor de huidige beschouwingen. Er moet ook rekening worden gehouden met de schaal van de analyses, aangezien die een directe invloed heeft op de relevantie van de inrichtingsstrategieën. Een goed begrip van de fouten uit het verleden en de ontwikkelingen op het gebied van regelgeving is van cruciaal belang om oplossingen te ontwikkelen die zijn aangepast aan de hedendaagse behoeften en om de stadsfuncties af te stemmen op de vastgoed- en maatschappelijke doelstellingen.

Marion Pourbaix en Louis de Grady hebben vervolgens het Observatorium van de Stadsfuncties voorgesteld, door de huidige dynamiek van de stadsfuncties in Brussel toe te lichten om te begrijpen hoe die evolueert en in de ruimte wordt georganiseerd. De analyse richt zich op de tussen 2018 en 2021 toegelaten functies in verband met de voorschriften van het gewestelijke bestemmingsplan (GBP). Dit omvat een beoordeling van hun verspreiding, om te bepalen of ze eerlijk zijn verdeeld over het grondgebied en om de gebieden van het GBP te identificeren waar ze zijn geconcentreerd. Het doel is ook om te observeren welke functies een groei doormaken en welke erop achteruitgaan. Tot slot is deze analyse bedoeld om een algemeen beeld te geven van de huidige en toekomstige vastgoeddynamiek, ter ondersteuning van de planningsinstrumenten in het kader van het bereiken van de gewestelijke doelstellingen. Uit de analyse van de relatieve dynamiek van de functies volgens de zones van het GBP blijkt dat huisvesting dominant is overal waar het kan worden toegestaan. Voorzieningen zijn de tweede functie met een positieve balans. Ze zijn aanwezig in alle gebieden. Aan de andere kant hebben de kantoren en de productieactiviteiten een negatieve balans. Een kruisanalyse per statistische sector laat bijvoorbeeld zien dat wanneer huisvesting en productieactiviteiten met elkaar worden vergeleken, de meeste sectoren een afname van de productieactiviteiten laten zien in combinatie met een toename van huisvesting. Tot slot benadrukt het Observatorium de noodzaak om functies te beschermen die terrein verliezen, zoals de productieactiviteiten, ook al worden deze noodzakelijk geacht voor een gebied dat logistiek functioneel is en gediversifieerde werkgelegenheid schept.

Tot slot werd Share the city voorgesteld door Mathilde Berlanger: het GBP is een fundamenteel instrument om een functionele mix in de stedelijke ruimte te garanderen. Het nodigt ons uit om functies te bekijken in relatie tot hun gebruik, met het oog op het begrijpen en optimaliseren van hun rol in de huidige context.

Terwijl de stedelijke systemen meer dan 100 jaar goed hebben gefunctioneerd, worden de steden van vandaag gekenmerkt door een grotere diversiteit aan functies en bevolkingsgroepen. Dit betekent dat de gebruiken in de stad moeten worden heroverwogen, niet alleen om aan de hedendaagse behoeften te voldoen, maar ook om een dynamiek voor overleving en regeneratie op gang te brengen. Deze mechanismen stellen samenlevingen in staat om zich op een duurzamere en veerkrachtigere manier te organiseren.

Historisch gezien weerspiegelt het GBP een trend naar stedelijke expansie. Een van de grootste uitdagingen waarmee het momenteel wordt geconfronteerd, is de overgang van een logica van expansie naar een logica van stadsvernieuwing. Dit betekent het beperken van de stedelijke wildgroei, terwijl er steeds meer prioriteit wordt gegeven aan het begrijpen van de functies van het levende in de stedelijke ruimten.

De stedelijke ruimte wordt ook gezien als tridimensionaal, waardoor een benadering nodig is die de horizontale en verticale dimensies integreert. Tegelijk belicht het GBP de evolutie van het vastgoedbestand en de dynamiek van de vastgoedmarkt, essentiële elementen om de aan de gang zijnde transformaties te begrijpen (bv. RTBF).

Als conclusie kan worden gesteld dat het GBP een strategische hefboom is om de overgang van de stad naar een betere integratie van functies, een evenwichtigere ontwikkeling en een planning gericht op vernieuwing en duurzaamheid in goede banen te leiden.